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公開招投標(biāo)變身"指定開發(fā)" 三大地產(chǎn)巨頭操刀上海中心
信息來源： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 信息提供日期：2007-11-27 瀏覽：1394
Z3-2地位特殊,是1993年陸家嘴整體規(guī)劃中的三棟超高建筑之一所在,2005年曾公開招投標(biāo)后因"上級政府對地塊城市規(guī)劃做出重大調(diào)整"的原因被叫停,此后曾傳出該地塊將建一個逾700米、"代表世界"的全球第一高樓計(jì)劃而再起波瀾。
對此次突然而至的陸家嘴公司公告,一位接近決策核心層的上海知情官員透露,這期間的變化不是陸家嘴,甚至不是浦東新區(qū)能夠決定的,而是直接來自市政府層面。
一波三折
根據(jù)公開資料,Z3-2地塊(又稱"陸家嘴高爾夫球場地塊")位于浦東陸家嘴金融中心區(qū),東泰路、銀城南路、花園石橋路交界處,北面是金茂大廈,東鄰上海環(huán)球金融中心。建成后將與金茂大廈、環(huán)球金融中心三足鼎立。
"2005年,該地塊首次由陸家嘴公司公開招投標(biāo)時,業(yè)內(nèi)對其價格評估是至少20億元人民幣。但隨著這兩年上海土地價格一再飆升,尤其是該地塊隔黃浦江對岸的南京東路163地塊競出天價后,該地塊目前的市場價格顯然又升了一大截。"上海某開發(fā)企業(yè)資深人士柴一峰這樣向記者表示。
2005年3月底,陸家嘴公司公開推出Z3-2地塊位,地塊總面積2.03萬平方米,建筑容積率不大于9.83,可建設(shè)辦公、酒店、商場及公共休閑廣場等綜合性、多功能的超高層大廈,立即引來眾多地產(chǎn)大鱷圍搶。4月18日,陸家嘴公司正式發(fā)出邀標(biāo)書,其中包括了新鴻基、和記黃埔等總共約6家知名企業(yè)。
而正當(dāng)有受邀企業(yè)積極準(zhǔn)備大干一番的時候,2005年8月底,陸家嘴公司方面表示,原定8月進(jìn)行的招標(biāo)工作將推遲,最新招標(biāo)日期定在當(dāng)年11月上旬。
而2005年9月29日,受邀的房地產(chǎn)企業(yè)相繼收到陸家嘴公司的"邀標(biāo)終止信":由于上級政府近期對該地塊城市規(guī)劃做出重大調(diào)整,陸家嘴Z3-2地塊的基本情況和建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求已不再適用,所以本次招投標(biāo)停止。
此后很長時間,Z3-2地塊的最終歸屬遲遲沒有定論。
更具有戲劇性的一幕發(fā)生在今年下半年,美國SOM建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所的官方網(wǎng)站上赫然出現(xiàn)了一個名為"上海中心"項(xiàng)目的介紹,其中項(xiàng)目設(shè)計(jì)效果圖顯示上海中心是一座晶瑩剔透、形狀酷似方尖碑的建筑,主體建筑118層,高580米。SOM建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所曾經(jīng)參與了Z3-2地塊建筑設(shè)計(jì)方案。
不過,相關(guān)傳言中的設(shè)計(jì)方案隨后被證實(shí)僅為是"內(nèi)部討論",原定的有關(guān)這幢超高層的正式設(shè)計(jì)招標(biāo)并沒有舉行。
11月22日,陸家嘴公司有關(guān)發(fā)言人士告訴本報(bào)記者,項(xiàng)目公司目前尚未注冊成立,項(xiàng)目公司的詳細(xì)情況、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的具體細(xì)節(jié)等,都還沒有最終確定,唯一明確的是建筑面積約20萬平方米。
值得注意的是,就在11月21日陸家嘴上述公告宣布之前的20日晚些時候,美國SOM建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所的官方網(wǎng)站上關(guān)于"上海中心"項(xiàng)目設(shè)計(jì)網(wǎng)頁已悄然撤下。
三大國資巨頭聯(lián)手
上海城投、陸家嘴、上海建工,這三家國資公司當(dāng)數(shù)上海房地產(chǎn)開發(fā)及建筑行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè),經(jīng)歷一番波折之后,這幅受人關(guān)注的土地最終由三大國資巨頭聯(lián)手開發(fā),足見有關(guān)部門的重視程度。目前三巨頭的合作細(xì)節(jié)尚未明確。
本報(bào)記者從上海市新聞發(fā)言人小組了解到,10月30日,新聞發(fā)言人小組經(jīng)向上海市規(guī)劃局詢問該地塊事宜得到答復(fù)是:該地塊位于陸家嘴核心區(qū)域,根據(jù)小陸家嘴的整體規(guī)劃,將建陸家嘴標(biāo)志性的高層建筑。其規(guī)劃是根據(jù)陸家嘴整體功能規(guī)劃而定,主要考慮小陸家嘴整體城市建筑風(fēng)貌,不刻意追求上海第一高樓或世界第一高樓的稱號。
按照1993年<上海陸家嘴中心區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案>中的規(guī)劃,金茂大廈、環(huán)球金融中心加上陸家嘴Z3-2地塊,將建設(shè)3幢超高層的標(biāo)志性建筑,形成"品"字形的三足鼎立之勢。第三幢陸家嘴超高層建筑將成為浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)未來的又一個標(biāo)志性建筑。
有證券公司分析報(bào)告指出,到目前為止,陸家嘴公司所有的轉(zhuǎn)讓土地行為,均符合估值預(yù)測的假設(shè)。至2008年末,公司新建出租物業(yè)規(guī)模,將從目前的不足5萬平米,增加到50余萬平米(含收購項(xiàng)目),擴(kuò)張約10倍左右。租賃收入規(guī)模也將從目前的年1億多元,增加到8-10 億元左右。此后,增長將持續(xù)。
值得注意的是,雖然Z3-2地塊的建設(shè)某種程度上是市政府"欽點(diǎn)"開發(fā)企業(yè)。但未來的市場前景卻絕不可能依靠"欽點(diǎn)"。
戴德梁行最新發(fā)布的寫字樓市場報(bào)告稱,今年上海寫字樓市場依然強(qiáng)勁,空置率持續(xù)走低,整體租金報(bào)價呈上升態(tài)勢。仲量聯(lián)行的研究報(bào)告顯示,目前上海核心商務(wù)區(qū)甲級辦公樓租金繼續(xù)高出市場平均水平10%。
但是,預(yù)期2008-2009年,陸家嘴地區(qū)寫字樓還將持續(xù)放量,到2010年,陸家嘴寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到100萬平方米,將對租金產(chǎn)生一定的壓力。
"上海高檔物業(yè)租金向上的趨勢最近幾年不會改變,但當(dāng)Z3-2項(xiàng)目入市時,按照建設(shè)周期大概推算,很可能已經(jīng)錯過了高檔物業(yè)市場的黃金時期,應(yīng)該說,還是存在一些不確定性。"有物業(yè)分析師指出。